1、谁是卖房人？

购买二手房首先得弄清楚自己的交易对象是否有权利与自己签订二手房买卖合同，即考查产权人是谁。有些房屋有多个共有人，如继承人共有、家庭共有、夫妻共有，对此买方应当和全部共有人签订房屋买卖合同。假如应该在二手房买卖合同上签字的人没有签字，就会导致合同无效、造成买方经济损失。考查产权人，一般可从如下角度：

①有两证的，须核实产权证书（必要时应当亲自到房管部门查询证书真假）。证上登记的权属人（包括共有人）均为产权人。

②卖方尚未取得产权证的，则应核实卖方与开发商或前手卖家签署的房屋买卖合同、付款凭证，查看房屋是否已交付使用等。

③产权证上只有配偶一方名字的，应查看结婚证及房屋买卖合同，看此房产是否为婚姻存续期间取得，如是，则其配偶同为产权人。

④代理人代理产权人售房的，应核实授权书的范围、时限及真实性（授权书应公证或由产权人当场签署）。父母出售子女房屋的，须核实亲子关系是否存在。

⑤卖方离异转让原共有房屋的，应核实离婚协议书或法院判决书的真实及有效性。

⑥卖方转让其继承或受赠房屋的，应核实该继承或赠与文件的合法性（通常须要其他继承人放弃继承的公证书）。

⑦卖方转让自购公房（单位福利房）的，应核实卖方与单位签署的购房协议，审查原单位是否保留部分所有权或者是否禁止转让。

⑧卖方转让其竞拍取得房屋的，应审查拍卖成交确认书的有效性。

2、查看房屋是否有权利瑕疵。

 ①查看房屋是否存在抵押，如果有，应当先取得抵押权人的同意或先解除抵押。比如，房屋系卖方通过银行按揭方式购买，购买这样的房屋可以在二手房买卖合同中约定，卖方应当在规定的期限内偿清银行贷款、解除抵押。

②查看房屋是否被司法机关查封，如果是，则此房不允许私自买卖。

③查看房屋是否被列入拆迁范围，如果是，则应谨慎购买。

④查看房屋是否出租，且租期未满，如果是，则应在交易前先通知承租人有权优先购买，如果承租人表示不购买或在合理的期限内没有提出购买，方可与卖方签订二手房买卖合同。

⑤查看房屋是否存在其他权利人，比如与卖方同住亲属的居住权等，如果有，则应谨慎购买。

⑥查看土地的性质，如果土地为划拔土地，则可能应交纳土地出让金。

⑦房屋是否为保障性住房（含房改房、安居工程房、经济适用房等），如果是，则应了解当地的具体政策，比如有的保障房禁止买卖、有的保障房上市交易有年限要求、有的保障房买卖有身份要求，购买前应当充分进行了解。

3、二手房买卖合同一般应约定的内容。

 二手房交易的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。

4、交房应注意事项。

 ①双方应明确交付房屋状况，如卖方负责清空房间，不得留有大件废弃家具等；如卖方附送家具、空调、装修设施的，最好附有相关清单。

②应约定物业、水电、燃气、维修基金、有线电视等交割。通常买方自收房后开始缴纳相关费用，卖方应结清之前的全部费用。还应约定卖方配合办理水电、燃气、物业合同过户手续，如果不能过户的，卖方应当为买方使用房屋提供便利。

③房屋租期未满的，应约定交房后由谁收取剩余租金。

④房屋内如有户口，应约定在具体时间内迁出，并制定违约罚则。

5、怎么防止卖方反悔。

房市看涨时，卖方容易悔约；房市看跌时，买方可能悔约。一份好的《房屋买卖合同》条款能够有效防止单方悔约，要旨在于如果反悔，让违约方付出沉痛的代价：

①合同约定卖方单方解除合同时，须向买方支付违约金。违约金的金额可以不高于房屋总价款的20%。

②因为法律规定违约金不能过分高于或过分低于实际损失，所以很多合同中我们并不约定违约金，却约定卖方单方解除合同时，应赔偿买方的经济损失，同时再约定损失赔偿额的计算方法。

③根据多年经验，这么约定损失赔偿额最为理想：“本合同规定的赔偿损失，除另有规定外，包括资金占用利息和房价上涨造成的购房损失。”然后再在此基础上，约定房价上涨金额的确定方法，如可以约定某家鉴定机构评估或方圆多少以内新小区的开盘均价等。

④有些反悔表现不太明显，如果不加以约定，很难保护买方的合法权益。比如，拖延不腾退房屋的、拖延不协助办理过户手续的，我们可以约定：每拖延一日按房屋总价款的千分之几支付约定金，拖延达到多长时间的，买方有权解除合同，并有权要求卖方按房屋总价款的20%支付违约金。通过上述约定，能够有效防止卖方变相悔约，或以此要求迫使买方增加房款。

6、购买暂未取得两证的房屋的特别风险防范。

房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说存在极大风险。但有的时候我们确实须购买这样的房屋，那么我们就有必要通过以下后措施将风险控制在最低水平：

①首先考查卖方是否将来必然取得两证，如其没有获得两证之可能，则断不可买此房。如果卖方的两证正在办理或将欲办理，则可以谨慎购买。

②因为卖方先得为自己办理产权证书，然后才能过户到买卖名下，所以应在合同中约定卖方须积极办理产权证书，如果迨于办理产权证书，则须承担违约责任。比如约定：“开发商通知交纳维修基金、递交办证资料，卖方迟延办理超过三日的，每迟延一日支付合同总价款千分之三的违约金；开发商或房管土地部门通知领取产权证书卖方迟延领取的，……”。

③参照第“6怎么防止反悔”设计违约条款。

7、分步付款很重要。

 对于保护买方利益而言，最好将付款步骤与交易步骤挂钩，如合同签订之日付   元；交付房屋时付   元；过户完毕付   元；取得两证付   元。坚决不能在还没有过户前一次性把房款全交清了，这样很不利于促使卖方履行合同，同时存在巨大风险。鉴于当今房市仍是卖方市场，卖方一般要求一次性付款，我们可以考虑价款交由第三方监管的方式保护自己的权益，比如将房款押于中介处，待过户完成后再转移支付。

8、按揭贷款下不来怎么办？

很多按揭付款的合同中并没有关于按揭贷款出现意想不到的障碍时怎么处理的内容，不利于保护双方的权益。

①要特别约定，如非买方故意造成的按揭不获批，买方不承担违约责任。

②要约定此种情况出现后允许解除合同。

③合同解除的，应约定卖方在限定的期限内返还房款和利息；如果买方已占有使用房屋的，应该约定腾退房屋及是否支付租金等内容；如果房屋已经装修了的，还要注意约定装修价值如何补偿等内容。

9、违约条款要细致。

 违约条款的设计是惩罚不诚信、保护守信方利益的最有效手段。违约分为根本违约和轻微违约，轻微的违约行为不足以引起合同的解除。但大多合同均存在这样的问题，就是对违约情形不分别约定，仅约定“如果一方违约，则支付对方多少元违约金”。这样的大而泛的违约条款对双方的权益保护均为不利，发生争议后根本没有适用的价值，强烈提醒买方应当根据不同的违约情况处约定不同的违约责任。

10、慎用范本。

 签订二手房买卖合同时，买卖双方往往随便从网上下载一个范本使用。每一个具体的二手房交易都存在自己特有的法律风险，这些特有风险往往不能通过范本有效防范。如同穿衣一样，不是定身量作的衣服，或多或少存在问题。所以我们利用范本时，一定要注意选择，使用与自己情况最相近的范本，然后再结合交易细节对范本进行修改或必要增减，做到真正适合自己。当然，如果能请律师帮助自己完成合同的起草，则为最佳。

11、是否公证。

 其实公证主要的意义就是说明双方签订合同是真实意思，没有胁迫，所以大部分二手房买卖合同是没有必要公证的，对条款的精心设计才是保证自身合法权益的最有效手段。

（作者：襄阳律师顾问网汪小波律师）