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中介包干过户费 条款歧义惹官司

文章来源:未知;时间:2018-03-30 12:51

【案情】胡女士看中襄阳JH房地产策划有限公司推介的一套房产,通过JH公司与房主联系,房主愿以46万元整出售,胡女士对房价很满意,但是感觉过户所须税收等费用太高,自己通过房管部门熟人的运作,过户费也得花费8万余元,于是胡女士与JH公司协商由JH公司5万元包干过户,签订《购房意向书》,约定:“…三、房款总价46万元…十三、成交后甲方支付乙方中介费3%,共计13800元,在过户前付清。…十五、在现有国家政策不变情况下乙方尽量做到51万元包干。”后来经胡女士与房主协调,房主同意房价下降1万元,即45万元出售。房主(甲方)、胡女士(乙方)、JH公司(丙方)三方签订了一份《房地产买卖中介合同》,约定“一、…房屋售价45万元,相关过户办证费用由乙方承担。二 委托事项 …乙方委托丙方购买以上房产,并代办2、3、6等相关事宜(1更换合同、2房屋交付、3房款支付、4贷款、5抵押登记、6土地使用证过户)…四、乙方的义务 …3、在签订本合同全额支付佣金和相关费用。……”上述合同签订后,胡女士支付了房款、中介费及过户费用5万元,JH公司亦为之代办了过户手续、代交相关费用,胡女士也顺利拿到了两证。但不久,胡女士便发现JH公司向其提供的所得税、个人所得税等票据总额仅2万余元,遂要求退还多收的2万多元过户费用,而JH公司则认为5万元包干过户,没有退费的道理,而且为了压底税费,请客送礼花费很多,已经超过5万。胡女士见调解无望,便向襄阳市仲裁委员会申请了仲裁。

【接案后分析】JH公司收到仲裁申请书后即委托湖北隆中律师事务所汪小波律师代理此案。经分析,胡女士不认可包干收费的方式,不然她也就不会要求据实结算了,所以本案焦点为:中介公司办理过户手续应该据实收费、还是应该包干收费。进一步来说就是关于《购房意向书》第十五条的解释问题,该条约定存在表意不清的问题:1、该条没有提到过户费用问题,仅说51万包干,是否能够解释为5万元包干过户;2、“尽量”一字侧重于主观能动,而非明确地权利义务限定;3、《房地产买卖中介合同》性质应该是房屋买卖合同和中介合同的综合,有关中介条款约定了JH公司有义务代办过户,但没有约定代办费用的标准,那么《购房意向书》中约定的包干价是否仍然有效,存在争议;4、最终成交价为45万,改变了原包干价的基础。

上述四点,是律师站在对方角度预设的观点,然后再研究破解之策,这也是律师在法庭上战胜对方的法宝。基于此,汪律师提出如下意见:

   1、双方签订的《购房意向书》及《房地产买卖中介合同》系双方真实意思表示,并无违反法律、行政法规的情形,因此上述合同均属有效合同,双方应切实履行合同规定的义务。

   2、《购房意向书》约定被申请人受申请人之委托促成指定房产的买卖交易,申请人支付中介费,该意向书与《房地产买卖中介合同》同为居间合同的性质,上述文件构筑双方之间的居间法律关系,成为双方履行合同义务的依据。

同时从上述合同可以看到,双方除了建立居间法律关系外,还存在着劳务合同关系,因为除了促成交易的约定事务外,申请人还委托被申请人代为办理交纳税费、代办过户等事项。在居间法律关系中,被申请人有权收取佣金;在劳务合同关系中,被申请人有权收取劳务费。双方当事人应在上述不同的法律关系中承担着不同的权利和义务, 所以本案焦点问题:代办过户费用是据实结算还是包干收取,应在劳务合同法律关系中去讨论。本案的劳务费约定是包干价,我认为该约定是清楚明确、没有歧义的。就算退一步讲,如认为该约定不明,则也应当根据行业惯例来处理,而不是直接据实结算费用,全盘否定劳务报酬,因为如此不符合双务合同(劳务合同属双务合同)的法律特点。

3、根据《房地产买卖中介合同》第二条第2项的规定,被申请人嘉居公司的合同义务是“②房屋交付③房款支付⑥土地使用证过户”三项,没有涵盖代办房屋买卖交易税费的交纳。在该合同第四条规定申请人的义务包括支付佣金和相关代办费用。根据上述条款,可知双方的真实意思是,税费交纳等事项的费用及报酬应另行商议交纳。

而在《购房意向书》中却明确了代办费用的计算方法,即该意向书第十五条规定“在现有国家政策不变情况下乙方尽量做到伍拾壹万元包干”,第三条规定房屋价格为46万元,因此双方约定为代办交纳税费、两证过户等费用实行的是包干价,即5万元包干。至于“尽量”二字主要是体现在46万的心理预期是否能实现的问题,即居间人应当将成交价控制在46万以内,才算履行合同义务。

合同行为应遵循意思自治原则,即双方当事人有约定的按约定执行,既然双方约定了代办费用的计算方法和支付方式,那么在该约定未与法律冲突的情况下,应尊重双方的约定。

4、关于合同条款的解释问题。

(1)结合合同的全部条款和交易惯例来看:佣金和事务办理费用支出分别约定、分别计算符合同交易惯例;事务办理费用通常双有据实结算和包干两种方式。从《房地产买卖中介合同》和《购房意向书》中所有条款结合来看,《购房意向书》第十五条为收取事务办理费用的直接依据,虽然在该条款中未明确收费项目、方式和数量,但是结合其它条款完全可以得出5万元代办费用的唯一结论。

(2)从字面进行解释:《购房意向书》第十五条“包干”二字,没有任何足以引起歧义的表意不清,包干就是指申请人只用支付五万元的代办费用,被申请人JH公司负责该费用足以完成代办事项,如果费用不足,应由被申请人承担该风险,如果费用超支,则申请人无权要求返还。这种包干收取费用的方法在生活中非常常见,比如建设工程施工合同等。

(3)申请人仅以契税和个人所得税的票据为依据评价代办费用的实际支出不符合现实生活情理。代办相关交易手续的过程非常繁琐,涉及多个部门,多个流程,工作量很大。同时很多费用支出无法获取相关收据,但是该支出却是必须和必要的,因此不能无视现实生活中的实际情况,仅以票据作为支出的依据。

5、五万元的包干价是公平合理的。

    五万元税费及其它事务必要支出是申请人的合理预期,在税费政策大力宣传的情况下,一个正常的购房者通常事先对应交税费进行过详细理解,在本案中申请人更是如此。申请人清楚地概算过户支出后,认为以五万元的包干价为其过户等事务包干给被申请人符合其自身利益。而对于被申请人,作为房产交易中介商,在此领域有着丰富的经验和广大的人脉,可以为委托人提供优质的服务,这当然包括以更低的成本办理更多的事务。然而对于五万元是否一定足以完成委托事项,被申请人嘉居公司事先也不能确定,这须要被申请人嘉居公司承担不足部分补足的风险责任。因此双方当事人均不能以事后实际支出与预算有出入为依据进行抗辩,否定五万元包干价的公平性。也就是说被申请人嘉居公司以其专业技能进行合理避税后的劳动成果不能成为委托人改变包干计费约定的事由,申请人将计费方式由原来的包干方式变更成据实结算方式没有法律和合同的依据。同时申请人也不能以该包干计费的方式显失公平推翻此约定,因为如果没有专业的经纪人的帮助,五万元根本无法完成该套位于市中心,如此大户型房屋的过户支出。

综上,我认为申请人与被申请人订立合同约定申请人以5万元的包干价委托嘉居公司为其办理房产过户手续,该约定并不违反法律规定,因此请求仲裁庭依法驳回申请人对被申请人嘉居公司的仲裁请求。

     【办理结果】汪律师提出的如上观点得到仲裁员很大程度认同,而胡女士也像预判的一样以签订新的合同为由否则原意向书的内容,所以庭审效果也比较好。最终本案双方当事人握手言和,由JH公司补偿胡女士5000元,双方签订调解协议。

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